Styret jobber kontinuerlig med å gjøre borettslaget til et bedre sted å bo. I tillegg jobber vi hele tiden med de økonomiske sidene slik at vi vår til mest mulig for minst mulig penger.

Noen korte ord om utvalgte ting vi har jobbet med:

• TV/Internett: selv om dette nå er en stund siden er dette en viktig sak for alle. Vi forhandlet lenge og svært hardt med leverandørene. I realiteten spares det i snitt snart 50% fordi vi nå får internett og tv til samme pris som kun TV før. Vi opplever at de fleste er veldig fornøyd med den nye løsningen. En tilbakemelding ble gitt av en beboer som sparte 6500kr pr år på grunn av tileggspakker han nå ikke trenger, og internett inkludert.
• «Lysforurensing»: Lyset står på i alle ganger/korridorer 24/7 hele året. Vi har jobbet masse med anbud og forskjellige løsninger her. For eksempel bytte alle sparepærer til LED, bevegelsessensor, timere, og helt nye lamper. Dessverre viser det seg at det nå er vanskelig å finne en løsning som er økonomisk forsvarlig. Sensorer eller nye lamper tar for mange år før det innsparte overgår kostnadene. LED pærene som eksisterer til våre lamper er uegnet og vil føre til dårligere lys. Selv om vi har jobbet mye med dette må vi sette dette på vent og se om vi finner et alternativ senere.
• Avfallskonteinerene: Vi forhandlet frem en avtale med Stavanger kommune om å la de små husene ved badedammen bruke våre konteinere. Dette gav oss en kontantutbetaling, samt lavere kostnader pr år. I tillegg til at kommunen drifter disse for fult.
• Forsikring: Her har  og brukt anbudsrunde og  byttet til Nemi forsikring og spart utrolige 50% (dette var tidligere en stor kostnad, og besparelsen på kun denne posten alene betaler hele oppussingen av takterrassene etter 10år).
• Takterrassene: Dette har vært et pågående arbeid over flere år, med mye møter og anbudsrunder. Det har vært krevende å komme frem til en løsning som lar seg ordne økonomisk. Men styret føler nå at vi får et flott produkt til en akseptabel pris. Vi håper at beboere tar godt vare på områdene og nyter til det fulle.
• Fasadevask, byggene blir i skrivende stund vasket. De burde ha blitt impregnert for mange år siden for å forvare fasaden. Det blir nå i første omgang kun vasket for å se resultatet. Impregnering vil skje på et senere tidspunkt (neste år kanskje) dersom resultatet av vasken er god.
• El-bil lading: Endelig har vi fått på plass mulighetene for å lade el-biler. Dette har også vært mye planlegging og mye arbeid med. Fordi vi ennå er i startfasen på dette er det vanskelig å fastsette noen pris pr kWt. Det vi kan anta er at denne vil ligge på 1.4-1.6 kr pr kWh. Så må styret gjøre vurderinger og endringer etterhvert som en ser hvordan dette fungerer.
• Infoskjermene ved inngangene håper vi er en god kilde til informasjon.

Dette er bare et lite utvalg av saker vi har jobbet med. Det er hele tiden utfordringer som dukker opp til alle døgnets tider hele uken.. Det kan være temaer som nøkler, utleie, bråk, vaktmester, securitas, politi, vask av fellesområder, etc

Det å sitte i styret er kanskje en litt utakknemmelig jobb. Vi hører oftest når noen har noe å klage på, eller ikke er fornøyd med noe. Når det er sagt er det inkludert hyblene hele 229 enheter, så vi er et stort borettslag. De aller fleste lar ikke høre fra seg og det tar vi til oss og antar at disse er stort sett fornøyde.

De som sitter i styret har vanlige jobber og liv utenom. Dermed kan det ta tid å få svar og saker tatt opp på møter etc. Men vi strekker oss så langt det lar seg gjøre og prøver være så fleksible vi kan. Vi tar hele tiden til oss konstruktiv kritikk, tips, og forslag. Vi som alle har alltids et forbedringspotensiale og tar alltids imot forslag på dette. Når det er sagt håper vi alle er god fornøyd med arbeidet som gjøres og det som skjer i borettslaget.

Styret

Styret har i snart 2år jobbet med et mål om å få til noe på takterrassene. Disse to blokkene har fantastisk utsikt på terrassene, men veldig trist innhold. Nå blir det endelig endring på dette. Vi pusser nå opp begge takterrassene. Dette blir det største løftet borettslaget får siden det ble bygget.

Visjonen vår er at disse skal kunne brukes av alle, og gjerne flere samtidig. Derfor blir det laget forskjellige «soner» til å oppholde seg. Styret har jobbet lenge med dette som mange vet. Det har vært et omfattende arbeid med planlegging, tegning, og utallige endringer før vi kom frem til et produkt som vi anser som det beste vi kunne få, til en overkommelig pris. Det har vært flere anbud, forhandlinger og endringer.

Styret håper flere vil bruke terrassene fremover, og at de blir tatt godt vare på. Vi har satt opp kamera på terrassene for å bedre sikkerheten. Dersom alle bruker terrassene med forsiktighet, og alle respekterer hverandre blir dette en fantastisk sosial sone.

Det vil ikke bli noen økte kostnader til andelseierne på grunn av dette da vi bruker oppsparte midler. Hvordan vedlikeholdet blir beror på hvordan disse terrassene blir behandlet.

Arbeidet starter etter påske, og håpet er at alt er ferdig innen starten på juni. Vedlagt er noen 3D bilder av hvordan de blir.

Styret ønsker alle en flott påske.

Picture1 – 23.01.18-kopi Picture2 – 23.01.18-kopi Verven – 16.11.17 – Picture # 2-kopi Verven – 30.11.17 – Picture # 1-kopi VERVEN 36 OG 38 – 15.12.17

OPPDATERING 3: Felles ladekabel er nå installert i garasjeanlegget. Siste «rykte» fra leverandør er at selve ladeboksene skal komme i April! Vi krysser fingrene!

OPPDATERING 2: Det har nå blitt startet montering av felles ladekabel i garasjeanlegget. Den siste oppdateringen på levering av ladebokser til de som har bestilt er etter påske. Styret håper at dette kommer på plass så fort som mulig.

Alle parkeringsplassene i garasjeanlegget kan bestille el-bil lading. Styret bestemte at det skulle velges ut ett system, og en leverandør for å minimere risiko for problemer mellom system og leverandører.

Rogaland Elektro står for montering, og ladebokser av typen Zaptec. Det må monteres en felles ladekabel i garasjeanlegget. Kostnaden for dette deles på antall parkeringer som er 70 stk. Dette utgjør en tilknytningskostnad 2350kr pr parkering (vi beklager at denne ikke kom med i sms som ble sendt ut). Selve ladestasjonen koster 16.900kr+MVA.

En ladepris på 2-3kr pr kWt antydes (men er ikke fastsatt når dette skrives). Denne prisen må inkludere nettleie, service og reparasjoner av det felles ladeanlegget. Muligens er dette en noe høy pris som kan senkes etterhvert og vil bli fulgt tett de første periodene.

En bruksavtale må også signeres før bruk. Styret utarbeider en oppstartsavtale.

Etter planen vil felles ladesystem og ladestasjoner bli montert i februar.

Alle som ønsker lading må kontakte styret på epost.

De som ikke ønsker lading betaler heller ikke for denne felles ladekabelen. Disse kostnadene utløses først ved bestilling av lademulighet.

Styret har over lengre tid sett en sterk sammenheng mellom problemer i borettslaget og utleie. Nesten alle tilfeller vi behandler er relatert til leietakere. I de aller fleste tilfeller er leietakere i NAV systemet. Det finnes nok gode leietakere her også, men viser seg at risikoen er svært høy for å få noen som ikke er slik de utgir seg for å være.

Vi i styret advarer sterkt mot å leie ut til noen under NAV. Det er andelseieren som er ansvarlig for leietakeren og at disse følger vedtektene. Styret ønsker å presisere hvor viktig det er for andelseierne å være kritisk til leietakerne sine.

Akkurat nå står to andelseiere i akutt fare for å få tvangssolgt sin andel som en direkte konsekvens av utleien. På grunn av alvorligheten i leietakerens oppførsel kan styret be om salgspålegg. Dette kan i det ene tilfellet gjøres uten at advarsel sendes ut i forkant. Dette kan være til alvorlig økonomisk ulempe for andelseieren, men tryggheten og sikkerheten til borettslaget er styret sin prioritet.

Styret vil fremover være strengere i kravene for utleie, og advarsler/oppfølging knyttet til utleie. I «vanlige» tilfeller kan salgspålegg sendes etter 2 advarsler. Dette gjelder også om mindre hendelser ikke blir oppfulgt av andelseiere. Det er viktig at andelseiere skjønner konsekvensene av å leie ut til «feil» leietaker.

Vi har laget noen steg som kan redusere sjansen for problematisk utleie og anbefaler alle å følge disse:

• Ikke lei ut gjennom NAV eller personer som er i NAV systemet. Dette er det aller viktigste punktet! I alle de alvorlige tilfellene vi har hatt i det siste har leietakeren vært i NAV.
• Dersom du bruker et utleiefirma, få i kontrakten at det IKKE skal leies ut til NAV.
• Dersom du bruker et utleiefirma, forhør deg om hva firmaet gjør dersom du får problemer med leietaker. Hvor fort kan firma få leietakeren ut?
• ALLTID ta depositum. Depositumet bør minimum være 3mnd. Det er så lang tid det kan ta dersom du selv må få kastet ut leietakeren gjennom namsmannen.
• Du bør ALDRI godta depositumsgaranti fra NAV. Dette fordi leietakeren selv ikke får noen konsekvens av å ødelegge leilighet/hybel eller unnlate betale for seg. Depositumsgarantien fra NAV er en falsk trygghet for utleieren.
• Be gjerne om utleiereferanse fra tidligere leieforhold.
• Sjekk om leietakeren går på skole eller er i jobb. Be gjerne om en bekreftelse fra jobben. Slike kandidater er ofte tryggere leietakere.
• Depositum er helt nødvendig og reduserer risikoen betydelig. Har ikke leietakeren 3mnd depositum har de da penger til å betale leie? Depositumsgaranti fra en jobb kan aksepteres.
• Husk å ha et «særlig tvangsgrunnlag», det vil si en utkastelsesklausul i kontrakten. Dette er tatt inn som et eget punkt i kontrakten. På den måten kan leieforholdet avsluttes ved namsmyndighetenes hjelp dersom leien ikke blir betalt i tide, eller leier nekter å flytte ut etter at leieforholdet er over. Uten en slik klausul står du som utleier langt svakere. De fleste standardkontrakter har dette punktet.
• Skriv under kontrakten før du gir fra deg nøklene. Glemmer du dette kan du risikere at leietageren ikke skriver under kontrakten, og leieforholdet blir da kun regulert av Husleieloven. Som utleier kan du da komme noe dårligere ut. Blant annet har du da ikke noe «særlig tvangsgrunnlag» som beskrevet i punktet ovenfor.

Som mange vet har vi jobbet med å få pusset opp takterrassene en stund. Noen lurer kanskje på hva skjer her.

Intensjonen var i høyeste grad at de skulle være ferdig til sommersesongen og helst innen mai. Dette har ikke skjedd. Grunnen til dette er at vi fikk veldig sent levert tegningene fra LEVA, anbudsprosessen var sen, det manglet flere anbud, og det var dyre anbud.

Vi jobber med endringer i prosjektet for å få ned kostnadene og for å få det så praktisk og fint som mulig. Det nærmer seg nå fellesferie og det er ikke håp om å få ferdig planen, eller starte byggearbeid innen da.

Håper vi får startet byggingen på sensommeren eller høsten.

Styret

Vaktmester har rapportert at noen beboere opplever problem med vindu og dører. Dette er noe en enkelt og rimelig kan ordne selv.

Kjøp WD40 (eller annet smøremiddel). Spray hengslene godt. Åpne og lukke dør/vindu gjentatte ganger slik at middelet får trenge inn og virke.

Spray alle låser / glidere i karmene for å få smøremiddelet inn i systemet. Roter vindu/dørvriderene gjentatte ganger.

Gjenta til du er fornøyd. Dette bør gjøres minst en gang pr år som vedlikehold (gjerne vår og høst).

Borettslaget Verven Panorama har i den siste tiden vært preget av flere alvorlige vannlekkasjer. De fleste av lekkasjene kan spores tilbake til løse kjøkkenbatteri og/eller lekasje fra kupling til kranen på varmtvannet. Styret har tidligere lagt ut informasjon angående dette problemet på hjemmesiden www.vervenpanorama.no samt på Facebook gruppen «Verven Panorama». Her oppfordrer vi andelseiere om å ta en sjekk og ta kontakt med styret eller vaktmester for befaring om en er usikker eller bemerker seg problemer. Det ble også lagt med bilder og forklaring som vaktmester har sendt til oss. Det viser seg at svært få har vært i kontakt med oss for befaring og vannlekkasjene fortsetter. Vi må derfor be alle andelsiere om å avtale en sjekk med rørlegger. Dette gjøres ved å sende en epost til: stig@993hjelp.no med kopi til styret@vervenpanorama.no, eposten må inneholde følgende:

Jeg, NAVN, eier av leilighet XXX gir herved tillatelse til rørlegger å ta en sjekk av min leilighet XXX samt min hybel XXX. Jeg har informert min(e) leieboere. Dersom ingen er hjemme tillater jeg at døren blir åpnet med borettslagets masterkey. Jeg kan nås på følgende telefonnummer:

Frist for å sende inn tillatelse settes til 16 Oktober 2015.

Rørlegger vil sjekke rør, kuplinger etc og gjøre nødvendig reparasjoner/utskiftninger ved behov. Det er viktig at det ryddes og vaskes under vaskene slik at rørlegger lett kan komme til. Vi ser for oss oppstart i slutten av Oktober og for å gjøre dette mest mulig effektivt vil rørlegger planlegge et visst antall leiligheter og hybler per dag. Rørlegger vil informere om hvilken dag de kommer til din leilighet og styret vil informere nærmere via hjemmesiden og facebook.

Omfattende vannlekasjer er svært kostbart for borettslaget og medfører en min. egenandel på kr 10.000. Gjentatte forsikringssaker vil øke forsikringspremien som igjen vil resultere i økte felleskostnader.

Styret minner om andelseiers vedlikeholdsplikt (Beskrevet i vedtektene) som omfatter vedlikehold og reparasjoner av rør og vasker samt vedlikehold av våtrom slik at lekkasjer unngås (§5-1 (1) og (2)). Felles rør faller under borettslagets vedlikeholdsplikt og andelseiere skal gi adgang til bolig slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskiftning (§5-2 (4)). Dersom vedlikeholdsplikten, herunder adgang til bolig ikke overholdes vil det kunne medføre utbedringsansvar for den enkelte andelseier Vedtektene finnes i sin helhet på borettslagets hjemmeside.

Har du fått sjekket dine rør etc av en godkjent rørlegger i løpet av den siste tiden kan du informere styret om dette slik at vi ikke behøver å komme til din(e) leilighet(er). Styret takker for hjelpen og håper med dette vi kan unngå flere vannlekkasjer fremover.

Styret

Det har forekommet tyverier fra garasjen, spesielt sykler er utsatt. Ved gjennomgang av overvåkings bildene ser vi at dette skjer ved at beboere åpner garasjeporten og gjerningsmannen står utenfor og venter til bilen har kjørt for så å snike seg inn. Personene går gjerne rundt og sjekker hva som er av verdi før de bestemmer seg for hva de skal ta.  Vi må be beboere være spesielt på vakt om noen kommer inn gjennom garasjeporten når denne åpnes for inn/ut kjøring. Rapporter gjerne inn til styret om du ser noen mistenksomme som går rundt i garasjen. Dersom de ikke har adgangschip har de ingenting i garasjen å gjøre.

Overvåkings bilder leveres til politiet, men de har ofte begrensede ressurser i slike saker.

Det har i lang tid vært problemer med dårlig belysning i Verven 38. Det har vært brann i lysarmaturene som må utbedres gjennom forsikringen til borettslaget. Dessverre har denne prosessen tatt lang tid da det først måtte undersøkes om det skyldtes dårlige utført arbeid fra utbygger samt utrede forsikringssak. Det er også bestillingstid på noe av utstyret. Dette er bestilt for en stund siden og blir levert i slutten av denne uken eller begynnelsen av neste uke. Lysene skal da fungere optimalt innen kort tid.

Lysarmaturene i 36 blir også sjekket rutinemessig for å se at alt er iorden der.

Ventilasjonsrensen er ferdig for denne gang. SSG har skiftet eller reparert 27 spjeld. Det gjenstår endel da det ble registrert 52 leiligheter med defekt spjeld. Det er bestilt inn ekstra spjeld slik at disse er klar når SSG har mulighet for å skifte de resterende. I følge dem har de veldig mange pågående oppdrag fremover så det kan drøye ut i Mars/April med å fikse resten. Det er ingenting i veien for at andelseiere selv kan fikse spjeld som er defekt. Isåfall hadde det vært fint om dere sender en epost til styret så vi får krysset dere av listen. De som vil få besøk av SSG i neste runde vil bli varslet i god tid.

Styret takker for samarbeidsvilligheten og håper denne rensen sammen med oppgradering av hovedviftene på taket vil bedre ventilasjonen fremover.